سد بزرگ مقابل خانه‌دار شدن مردم
بانک‌ها با خرید انبوه مسکن و زمین و انباشت دارایی ملکی، عرضه واقعی را کاهش و قیمت‌ها را مصنوعی افزایش دادند.
بانک‌ها با خرید انبوه مسکن و زمین و انباشت دارایی ملکی، عرضه واقعی را کاهش و قیمت‌ها را مصنوعی افزایش دادند.
در سال‌های اخیر، بانک‌ها به جای ایفای نقش تسهیل‌گر در بازار مسکن، خود به بازیگران اصلی تورم بدل شده‌اند. ورود بی‌ضابطه به پروژه‌های تجاری فاقد توجیه اقتصادی، خرید انبوه آپارتمان‌ها در مناطقی مانند پردیس و انباشت زمین‌های مرغوب شهری، چرخه‌ای معیوب ایجاد کرده که نتیجه‌اش افزایش مصنوعی قیمت‌ها و سرگردانی سرمایه‌گذاران واقعی بوده است. این روند نه تنها عرضه واقعی مسکن را کاهش داده، بلکه اعتماد عمومی به نظام مالی را نیز متزلزل کرده و بحران مسکن را از یک مسئله اقتصادی به یک بحران اجتماعی بدل ساخته است.
واقعیت این است که بانک‌ها در تورم مسکن ایران نقش دوگانه‌ای ایفا می‌کنند؛ از یک‌سو با ارائه تسهیلات و تامین مالی و از سوی دیگر با مالکیت مستقیم در پروژه‌های ساختمانی و زمین‌خواری سازمان‌یافته، به عاملی تعیین‌کننده در افزایش قیمت‌ها تبدیل شده‌اند. این دوگانگی باعث شده که به جای ایفای نقش تسهیل‌گر، بانک‌ها خود به یکی از بازیگران اصلی تورم در بازار مسکن بدل شوند. برای نمونه ورود برخی بانک‌ها به پروژه‌های تجاری و ساختمانی، نمونه‌ای روشن از بنگاه‌داری بی‌ضابطه و اثرگذاری منفی بر بازار مسکن بوده است.
برای مثال، بانک آینده و چند بانک دیگر وارد پروژه‌های عظیم تجاری شدند که هیچ توجیه اقتصادی مشخصی نداشت. این پروژه‌ها نه بر اساس نیاز واقعی بازار، بلکه بیشتر به‌عنوان محملی برای انتقال سرمایه بانک به حوزه‌ای سوداگرانه طراحی شدند. سهامداران عمده این بانک‌ها عملا به دنبال آن بودند که از طریق پیمانکاری‌های مرتبط یا از افزایش نرخ زمین و ملک، سود شخصی کسب کنند.
این روند باعث شد سرمایه‌های بانکی به جای هدایت به پروژه‌های واقعی مسکن، در پروژه‌های تجاری نیمه‌تمام یا فاقد بازدهی بلندمدت قفل شود. در نتیجه، بسیاری از طرح‌های مسکن که نیازمند تسهیلات بودند، نیمه‌کاره باقی ماندند و خانوارهای متوسط و کم‌درآمد همچنان چشم‌انتظار خانه‌های وعده داده‌شده ماندند. این وضعیت نه تنها عرضه واقعی مسکن را کاهش داد، بلکه اعتماد عمومی به کارکرد حمایتی بانک‌ها را نیز تضعیف کرد.
نمونه دیگر این رفتار در مناطقی مانند پردیس مشاهده شد؛ جایی که برخی بانک‌ها با خرید یک‌جا و انبوه آپارتمان‌های چند بلوک، عملا به گرانی مسکن دامن زدند. این خریدهای گسترده باعث شد قیمت‌ها به‌طور مصنوعی بالا برود و دسترسی اقشار متوسط به مسکن دشوارتر شود.
این روند بانک‌ها را به بازیگران اصلی بازار مسکن تبدیل کرد و به جای ایفای نقش تسهیل‌گر، خود به عامل تورم و بی‌ثباتی بدل شده‌اند. درواقع انباشت بیش از ۵۰ هزار میلیارد تومان دارایی ملکی توسط بانک‌ها، خرید یک‌جای صدها واحد در پردیس و توقف بیش از ۳۰ درصد پروژه‌های مسکن به دلیل کمبود تسهیلات؛ شواهدی روشن از نقش مستقیم بانک‌ها در شعله‌ور شدن تورم مسکن ایران.
در واقع، ورود بانک‌ها به پروژه‌های فاقد توجیه اقتصادی و خریدهای انبوه در بازار مسکن، چرخه‌ای معیوب ایجاد کرده است: سرمایه‌های بانکی به جای حمایت از تولید و عرضه واقعی، در مسیر سفته‌بازی و افزایش قیمت‌ها به کار گرفته می‌شود؛ از این رو بازار مسکن بیش از پیش از منطق اقتصادی فاصله می‌گیرد و به بازاری دستکاری‌شده و غیرشفاف تبدیل می‌شود. این تجربه نشان می‌دهد که تا زمانی که بنگاه‌داری بانک‌ها مهار نشود و سرمایه‌های بانکی به سمت پروژه‌های واقعی مسکن هدایت نگردد، بحران تورم مسکن ادامه خواهد داشت و اعتماد عمومی به نظام مالی بیش از پیش آسیب خواهد دید.
چرا بانک‌ها به بزرگ‌ترین مالکان زمین و پروژه‌های ساختمانی تبدیل شده‌اند؟
سوال اساسی این است که چرا بانک‌ها به بزرگ‌ترین مالکان زمین و پروژه‌های ساختمانی تبدیل شده‌اند. به‌رغم بخشنامه‌های بانک مرکزی مبنی بر منع بنگاه‌داری، بسیاری از بانک‌ها با ایجاد شرکت‌های زیرمجموعه یا دور زدن مقررات، در ساخت‌وساز و خرید و فروش املاک فعال‌اند. این حضور گسترده موجب شده بخش قابل توجهی از زمین‌های شهری و پروژه‌های بزرگ در اختیار بانک‌ها قرار گیرد و عملا عرضه مسکن به شکل رقابتی مختل شود. این موضوع نشان می‌دهد که بانک‌ها با تمرکز بر دارایی‌های ملکی، نه تنها منابع مالی خود را درگیر کرده‌اند، بلکه با محدود کردن عرضه واقعی، زمینه افزایش قیمت‌ها را فراهم کرده‌اند.
بانک‌ها با پرداخت تسهیلات خرید مسکن یا وام ساخت، باید نقش حمایتی داشته باشند، اما واقعیت این است که ناترازی مالی و اضافه برداشت‌ها موجب شده این تسهیلات بانک‌ها بیشتر به سمت پروژه‌های با پیمانکاران خاص هدایت شود تا اقشار متوسط. در نتیجه، نقدینگی تزریق‌شده به بازار مسکن به جای کاهش قیمت، به افزایش تقاضای سفته‌بازانه و رشد تورم منجر شده است. این وضعیت نشان می‌دهد که سیاست‌های اعتباری بانک‌ها به جای حمایت از تقاضای مصرفی، بیشتر به سمت تقاضای سرمایه‌ای حرکت کرده و همین امر فشار مضاعفی بر قیمت‌ها وارد کرده است.
بانک‌ها یکی از عوامل اصلی افزایش نرخ مسکن در شرایط رکود
در مقطع کنونی انباشت املاک توسط بانک‌ها یکی از عوامل اصلی افزایش بی‌رویه نرخ مسکن در شرایط رکود است. بانک‌ها با خرید زمین‌های مرغوب شهری و نگه‌داشتن آنها به‌عنوان دارایی، عرضه واقعی را محدود کرده و انتظارات تورمی ایجاد می‌کنند. این رفتار مشابه «احتکار» است و باعث می‌شود قیمت‌ها حتی بدون افزایش تقاضای واقعی، رشد کنند. تحلیل این روند نشان می‌دهد که بانک‌ها با تبدیل زمین به یک دارایی سرمایه‌ای، عملا آن را از چرخه تولید مسکن خارج کرده‌اند و این موضوع به کاهش عرضه و افزایش مصنوعی قیمت‌ها منجر شده است.
مالکیت بانک‌ها بر پروژه‌های ساختمانی به آنها قدرت تعیین نرخ می‌دهد. وقتی بخش عمده‌ای از پروژه‌ها در اختیار نهادهای مالی است، قیمت‌گذاری نه بر اساس عرضه و تقاضای طبیعی، بلکه بر اساس منافع بانک‌ها شکل می‌گیرد. این وضعیت موجب شده بازار مسکن از منطق اقتصادی فاصله بگیرد و به بازاری دستکاری‌شده تبدیل شود. در واقع، بانک‌ها با کنترل بخش بزرگی از عرضه، توانسته‌اند قواعد بازی را به نفع خود تغییر دهند و این امر باعث شده قیمت‌ها بیشتر بر اساس منافع نهادی و کمتر بر اساس نیاز واقعی مردم تعیین شود.
پیامدهای اجتماعی و اقتصادی ورود بانک‌ها به مسکن
پیامدهای اجتماعی و اقتصادی سرمایه‌گذاری بانک‌ها در مسکن بسیار گسترده است. مردم و سرمایه‌گذاران واقعی در سرگردانی به سر می‌برند؛ نمی‌دانند آیا باید وارد بازار شوند یا منتظر کاهش نرخ بمانند. بی‌اعتمادی به بازار مسکن باعث شده نقدینگی به سمت بازارهای موازی مانند طلا، ارز و بورس حرکت کند. علاوه بر این، مالکیت زمین و پروژه‌ها توسط بانک‌ها و نهادهای بزرگ، دسترسی اقشار متوسط و پایین به مسکن را دشوارتر کرده و شکاف طبقاتی را افزایش داده است. این پیامدها نشان می‌دهد که تورم مسکن تنها یک مسئله اقتصادی نیست، بلکه به یک بحران اجتماعی تبدیل شده که می‌تواند اعتماد عمومی به نظام مالی و اقتصادی کشور را تضعیف کند.
راهکارهای پیشنهادی برای عبور از این وضعیت شامل ممنوعیت جدی بنگاه‌داری بانک‌ها و نظارت سختگیرانه بر شرکت‌های زیرمجموعه، شفاف‌سازی مالکیت زمین و پروژه‌ها و الزام بانک‌ها به واگذاری دارایی‌های غیرمولد، هدایت تسهیلات به سمت خریداران واقعی و پروژه‌های کوچک و متوسط و ایجاد بازار شفاف زمین و مسکن است که در آن قیمت‌گذاری بر اساس عرضه و تقاضای واقعی انجام شود. این راهکارها نشان می‌دهد که تنها با ایجاد قواعد پایدار و شفاف می‌توان اعتماد سرمایه‌گذاران را بازگرداند و بازار را از وضعیت دستکاری‌شده خارج کرد.
بنابراین باید گفت بانک‌ها به جای ایفای نقش تسهیل‌گر در بازار مسکن، با ورود گسترده به مالکیت زمین و پروژه‌های ساختمانی، به یکی از عوامل اصلی تورم مسکن در ایران تبدیل شده‌اند. تا زمانی که بنگاه‌داری بانک‌ها مهار نشود و سیاست‌های حمایتی واقعی برای خریداران و سازندگان کوچک اجرا نگردد، بازار مسکن در چرخه‌ای از تورم و بی‌ثباتی باقی خواهد ماند. این وضعیت نشان می‌دهد که اصلاح ساختار بانکی و بازگرداندن نقش آنها به وظایف اصلی مالی، شرط لازم برای بازگشت ثبات به بازار مسکن است.
